전세사기, 계약서에 반드시 넣어야 할 특약 5가지이 한 줄이 수천만원을 지킨다

⚠️ 계약서 작성 전 필독

계약서에 반드시 넣어야 할 특약 5가지
이 한 줄이 수천만원을 지킨다

계약서는 법원에서 읽힌다 — 특약 없는 계약서는 싸울 무기가 없다

계약서를 쓸 때 당신은 '이사 가는 날'을 생각하지만, 법원은 다르게 읽습니다

계약서를 작성할 때, 당신의 머릿속에는 '이사 가는 날'이 있습니다. 임대인과의 만남, 따뜻한 인사, 새 집의 설레임. 그 순간은 긍정적인 기억입니다. 그래서 계약서를 꼼꼼하게 읽기보다는 빨리 끝내고 싶어집니다.

그러나 법원에서 계약서가 읽힐 때는 다릅니다. 판사는 그 계약서 한 장으로 "보증금을 돌려줄 의무가 있는가"를 판단합니다. 계약서에 적혀 있지 않은 것은 주장할 수 없습니다. 공인중개사가 구두로 "문제없다"고 했어도, 계약서에 없으면 증거가 되지 않습니다. 임대인이 전화로 "꼭 돌려주겠다"고 했어도, 계약서에 없으면 법원에서 아무런 의미가 없습니다.

표준 임대차 계약서는 당신을 보호하지 않습니다. 그 서식은 임대인과 임차인 양쪽 모두에게 중립적으로 설계되어 있습니다. 당신을 보호하는 조항을 넣는 것은 당신이 직접 해야 합니다. 그것이 바로 특약입니다. 특약은 계약서 본문 하단에 당신이 직접 추가하는 방어막입니다. 이 방어막이 없으면 싸울 무기가 없습니다.

전세사기 피해자들이 가장 많이 하는 말 중 하나가 바로 이것입니다. "특약을 넣었다면 달랐을 텐데." 임대인이 근저당을 추가로 설정해도 계약서에 금지 특약이 없으면 임차인은 항의만 할 수 있습니다. 임대인이 세금을 체납해도 고지 의무 특약이 없으면 배상 청구 근거가 약합니다. 특약 하나가 계약서의 무게를 완전히 바꿉니다.

"특약을 요구하면 계약이 깨질까 봐" — 그 두려움이 당신을 위험하게 합니다

특약을 요구하면 임대인이 기분 나빠할까 봐, 계약이 깨질까 봐 말을 꺼내지 못하는 분들이 많습니다. 그 마음은 충분히 이해됩니다. 마음에 드는 집을 찾았는데 계약이 무산될까 두려운 것은 당연합니다.

그러나 이렇게 생각해보십시오. 특약 5가지를 요구했을 때 임대인이 완강히 거부한다면, 그 자체가 경고 신호입니다. 정상적인 임대인이라면 합리적인 특약을 거부할 이유가 없습니다. 특약 거부 자체가 그 임대인이 숨기고 있는 것이 있다는 간접 증거일 수 있습니다. 지금 당장 그 집을 포기하는 것이, 나중에 수천만 원을 잃는 것보다 낫습니다.

계약서에 반드시 넣어야 할 특약 5종 — 실제 문구 포함

아래 5가지 특약 문구는 실제 법원 판결과 분쟁 사례를 기반으로 설계된 실전 문구입니다. 계약서 특약란에 그대로 옮겨 적으십시오. 임대인이 수정을 요구하는 경우, 핵심 내용이 유지되는 범위에서 협상할 수 있습니다.

특약 1 · 보증금 반환 의무 명시 특약

"임대인은 임대차 계약 종료 시 보증금 전액을 임차인에게 반환하여야 하며, 잔금일 이후 1개월 이내에 반환하지 않을 경우 연 [ ]%의 지연이자를 부담한다."

왜 필요한가: 표준 임대차 계약서에는 보증금 반환 시기와 지연이자 규정이 모호합니다. 이 특약을 넣으면 임대인이 "돈이 없어서 못 준다"는 핑계를 댈 때 지연이자 청구 근거가 명확해집니다. 지연이자율은 법정이자율(연 5%)에서 시작하되, 협의를 통해 높일 수 있습니다. 지연이자 조항은 임대인에게 심리적 압박을 주는 효과도 있어, 보증금 반환 의지를 높이는 역할을 합니다.

특약 2 · 근저당·담보 변동 금지 특약

"임대인은 본 계약 기간 중 임차 목적물에 신규 근저당 설정, 가압류, 가처분, 담보 제공 등 임차인의 권리를 침해하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다. 이를 위반 시 임차인은 계약을 즉시 해제할 수 있으며, 임대인은 보증금 전액과 이사비용 등 실손해를 배상하여야 한다."

왜 필요한가: 계약 이후 임대인이 몰래 근저당을 추가로 설정하는 경우가 있습니다. 이 특약이 있으면 계약 해제와 손해배상 청구의 법적 근거가 됩니다. 이 특약을 넣은 후에도 계약 기간 동안 주기적으로 등기부등본을 열람하여 변동 여부를 확인하십시오. 인터넷등기소에서 무료로 열람이 가능합니다.

특약 3 · 전입신고·확정일자 즉시 처리 협조 특약

"임대인은 임차인이 잔금 지급 당일 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있도록 협조하여야 하며, 이를 방해하거나 지연시키는 행위를 하여서는 아니 된다."

왜 필요한가: 일부 임대인이나 악덕 중개사는 "조금 있다가 해라", "이사 정리 다 하고 해라" 등의 말로 전입신고를 늦추게 합니다. 이 사이에 다른 권리관계가 설정되면 당신의 우선변제권이 후순위로 밀립니다. 전입신고를 하루만 늦춰도, 그 사이 설정된 근저당이 당신의 보증금보다 선순위가 됩니다. 이 특약이 있으면 즉시 처리의 법적 근거가 생깁니다.

특약 4 · 전세보증보험 가입 의무 또는 협조 특약

"임차인은 전세보증보험 가입을 원하며, 임대인은 이에 필요한 서류 제공 및 절차 협조에 성실히 응하여야 한다. 임대인의 귀책사유로 보증보험 가입이 불가능할 경우, 임차인은 잔금 지급 전 계약을 해제할 수 있으며, 기납부한 계약금은 즉시 반환되어야 한다."

왜 필요한가: 보증보험 가입이 불가한 건물임을 계약 후에야 알게 되는 경우가 있습니다. 노후 건물, 위반건축물, 신탁 설정 건물 등은 보증보험 가입이 불가할 수 있습니다. 이 특약은 가입 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환의 근거를 만들어줍니다. 계약 전에 먼저 HUG(1566-9009)에 전화해 해당 주소의 보험 가입 가능 여부를 확인하는 것도 좋습니다.

특약 5 · 임대인 세금 체납 고지 의무 특약

"임대인은 계약 체결 시 현재 국세·지방세·건강보험료 등 공과금 체납이 없음을 확인하고, 향후 체납이 발생하여 임차인의 보증금 반환에 영향을 미치는 경우 임대인이 그 손해를 배상하여야 한다."

왜 필요한가: 2023년 이후 전세사기 사건에서 가장 빈번하게 문제가 된 항목이 임대인의 세금 체납입니다. 국세·건강보험료는 보증금보다 법적으로 우선 변제됩니다. 임대인이 고액의 세금을 체납하고 있으면, 집이 경매에 넘어갔을 때 국가가 먼저 세금을 가져가고 임차인에게는 아무것도 남지 않습니다. 이 특약으로 사후 배상 청구의 법적 근거를 마련합니다.

임대인이 특약을 거부할 때 대처법

특약 거부 시 3가지 선택지

① 끝까지 협상한다 — "저는 이 조건 없이는 계약이 어렵습니다"라고 정중하지만 단호하게 말합니다. 당신에게 꼭 필요한 특약이라면 포기하지 마십시오.
② 일부 조정한다 — 5가지 특약 중 가장 중요한 1~3번을 우선 협상합니다. 모두 넣기 어렵다면 핵심부터 지킵니다.
③ 계약을 재고한다 — 특약을 완강히 거부하는 임대인은 이미 뭔가를 숨기고 있을 가능성이 높습니다. 특약 거부 자체가 경고 신호입니다.

계약 취소가 가능한 조건

계약을 체결했다고 해서 무조건 되돌릴 수 없는 것은 아닙니다. 다음 경우에는 계약 해제 또는 취소가 법적으로 가능합니다.

사기에 의한 의사표시(민법 제110조) — 임대인의 기망행위 발견 시 취소 가능
공인중개사 중개대상물 설명 의무 위반 — 중요 사항 설명 누락 발견 시 가능
특약에 명시한 해제 조건 발생 — 특약 내용에 따라 즉시 가능
잔금 지급 전 등기 이상 발견 — 잔금 지급 거부 후 협의 또는 소송

📖 추천 전자책

몰라서 당하지 마세요
전세사기, 처음부터 끝까지

계약 전 32항목 체크리스트 · 특약 5종 · 잔금일 완벽 가이드 · 72시간 행동 매뉴얼 · 고소장 작성법 · 부록 9종

크몽에서 자세히 보기 →

특약 5종 외에 이 전자책이 제공하는 것들

특약 5종은 이 전자책 5장의 핵심 내용입니다. 하지만 계약서 특약만으로는 완전하지 않습니다. 계약 전 32항목 체크리스트로 위험한 집을 걸러내고, 잔금일에는 절대 순서를 지켜야 하며, 혹시 피해가 발생했을 때를 대비한 행동 매뉴얼도 알아야 합니다.

1부 (1~3장)에서는 전세사기 5대 유형 분석, 피해자들이 공통으로 저지른 실수 7가지, 나쁜 공인중개사를 걸러내는 법을 다룹니다. 계약을 앞두고 있다면 이 파트를 먼저 읽어야 합니다.

2부 (4~6장)에서는 32항목 체크리스트, 특약 5종(본 포스트 내용), 잔금일 완벽 가이드를 담았습니다. 잔금일 행동 순서는 절대 바꾸면 안 됩니다. 이 순서 하나가 당신의 우선변제권을 결정합니다.

4부 (10~15장)에서는 피해 직후 72시간 행동 매뉴얼, 임차권등기명령 신청법, 전세보증보험 즉시 청구 가이드, 혼자 쓰는 고소장 작성법, 피해자 지원제도 완전 활용법까지 수록되어 있습니다.

부록 9종에는 특약 5종 문구 모음 PDF가 포함됩니다. 계약 당일 프린트해서 그대로 계약서에 옮겨 적을 수 있습니다. 임대인에게 보여주며 협상할 때도 활용할 수 있습니다.

특약 없이 계약한다는 것은, 무기 없이 전쟁터에 나가는 것입니다

계약서에 도장을 찍기 전, 이 5가지 특약이 포함되어 있는지 반드시 확인하십시오. 특약이 없는 계약서는 분쟁이 생겼을 때 임대인에게 유리한 계약서입니다. 지금 5분을 투자해서 특약을 넣는 것이, 나중에 수개월의 법적 싸움을 예방합니다. 계약 당일 이 글을 프린트해서 가져가십시오.

특약 협상이 어렵다면 법률구조공단(국번 없이 132)에 무료 상담을 받을 수 있습니다. 또한 이 전자책의 부록에 수록된 특약 문구 PDF를 활용하면 협상 과정이 훨씬 수월해집니다.

📖 추천 전자책

몰라서 당하지 마세요
전세사기, 처음부터 끝까지

계약 전 32항목 체크리스트 · 특약 5종 · 잔금일 완벽 가이드 · 72시간 행동 매뉴얼 · 고소장 작성법 · 부록 9종

크몽에서 자세히 보기 →

계약서 한 장이 당신의 수천만 원을 지킵니다. 특약 5가지를 꼼꼼하게 넣고, 임대인의 반응도 살피십시오. 좋은 임대인은 합리적인 특약을 기꺼이 수용합니다. 이 글이 전세 계약을 앞두고 있는 분들에게 실질적인 도움이 되길 진심으로 바랍니다. 안전한 계약, 꼭 이루시길 응원합니다.