전세 계약 전 32항목 체크리스트이것만 확인하면 전세사기 막는다

⚠️ 계약 전 필수 확인

전세 계약 전 32항목 체크리스트
이것만 확인하면 전세사기 막는다

수천만원짜리 계약을 체크리스트 하나 없이 사인하고 있다

확인했지만 '제대로' 확인하지 못한 것이 문제입니다

등기부등본을 확인했습니다. 공인중개사도 믿었습니다. 이삿짐도 다 날랐습니다. 그런데 왜 당합니까. 답은 하나입니다. 확인했지만 '제대로' 확인하지 못했기 때문입니다.

등기부등본에 아무 문제가 없어 보여도, 신탁등기 하나가 숨어 있으면 당신의 보증금은 한 푼도 돌아오지 않을 수 있습니다. 공인중개사가 안심하라고 해도, 그가 임대인과 한편이라면 그 말은 아무 의미가 없습니다. 임대인의 세금 체납이 있는지 확인하지 않은 채 잔금을 치르면, 국세가 보증금보다 먼저 변제되어 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.

전세사기 피해자들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. "그때 조금만 더 꼼꼼하게 봤다면." 이 후회는 단순한 아쉬움이 아닙니다. 수천만 원, 경우에 따라서는 수억 원의 보증금을 통째로 잃은 뒤에 나오는 절규입니다. 그리고 그 절규의 핵심은 하나입니다 — 확인해야 할 항목이 있었는데 몰랐다는 것입니다.

전세 계약은 대부분의 사람들에게 생애 최대 규모의 금전 거래입니다. 1억, 2억, 많게는 5억에 달하는 보증금을 단 몇 시간의 계약 과정으로 결정합니다. 그러면서 정작 자동차 한 대 살 때 챙기는 것보다 적은 서류 확인으로 사인합니다. 이것이 전세사기 피해자들이 공통으로 겪은 구조적 문제입니다.

처음 전세 계약이라면 모르는 것이 당연합니다

처음 전세 계약을 하는 분들은 등기부등본의 갑구와 을구 차이조차 모르는 경우가 대부분입니다. 신탁등기가 무엇인지, 근저당 채권최고액이 어떻게 계산되는지, 전입세대 열람이 무엇인지 — 이런 것들을 일반인이 알아야 한다는 것 자체가 불합리합니다.

그러나 현실은 냉정합니다. 이 정보를 모르면 당할 수 있습니다. 그리고 피해는 되돌릴 수 없습니다. 그래서 이 체크리스트가 필요합니다. 하나씩 따라하기만 하면 됩니다. 전문 지식이 없어도 됩니다. 32개 항목을 체크하면 전세사기 피해 확률을 현저히 낮출 수 있습니다.

계약 전 32항목 체크리스트 — 4단계로 완전 방어

이 32가지 항목은 장식이 아닙니다. 실제로 전세사기 피해자들이 "이걸 봤더라면" 하고 통탄한 항목들만 골랐습니다. 반드시 계약 당일 직전, 모든 서류를 최신본으로 발급받아 하나씩 확인하십시오.

1단계 · 등기부등본 확인 (항목 1~10)

등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급합니다. 반드시 계약 당일 직전에 최신본을 다시 발급받으십시오. 계약 2~3일 전에 확인한 것은 의미가 없습니다. 등기는 하루 만에 바뀔 수 있습니다.

표제부·갑구(소유권) 핵심 확인사항

☐ 항목 1. 건물 용도 확인 — 근린생활시설을 주거로 쓰는 경우 주택임대차보호법 미적용 위험
☐ 항목 2. 건축물 면적·구조 일치 여부 — 무허가 증축 시 면적 불일치
☐ 항목 3. 대지권 등록 여부 — '대지권 미등기' 시 경매 배당 불가 위험
☐ 항목 4. 소유자 본인 확인 — 신분증으로 등기부등본 소유자 대조
☐ 항목 5. 가압류·가처분 여부 — 발견 시 계약 재고
☐ 항목 6. 경매개시결정 등기 — 발견 시 절대 계약 불가
☐ 항목 7. 최근 소유권 이전 이력 — 자주 바뀌거나 취득 직후 임대는 갭투자·사기 위험
☐ 항목 8. 신탁등기 여부 — '신탁' 문구 발견 시 신탁사 동의서 필수 확인

을구(소유권 이외 권리) 핵심 확인사항

☐ 항목 9. 근저당권·저당권 설정액 — 근저당 채권최고액 + 보증금이 집값의 70% 초과 시 위험
☐ 항목 10. 전세권·임차권 선순위 확인 — 이미 등기된 선순위 권리 반드시 파악

⚠️ 핵심 계산법: 시세 3억 집에 근저당 채권최고액 1억 8천 + 내 보증금 1억이면, 경매 낙찰가(시세의 약 70% = 2억 1천)에서 근저당 1억 8천을 먼저 갚으면 남은 금액은 3천만 원뿐입니다. 내 보증금 1억을 온전히 받지 못합니다.

2단계 · 임대인 신원 및 세금 확인 (항목 11~18)

등기부등본이 깨끗해 보여도 임대인의 세금 체납이 숨어 있으면 당신의 보증금은 국세에 밀려 증발합니다. 2023년 이후 전세사기 사건 다수가 바로 이 패턴입니다. 임대인이 세금 체납 조회를 거부한다면 그것 자체가 경고 신호입니다. 국세는 보증금보다 법적으로 우선 변제되기 때문에, 체납 여부는 반드시 계약 전에 확인해야 합니다.

임대인 신원·세금 체크 8항목

☐ 항목 11. 국세 체납 조회 — 홈택스(hometax.go.kr) 납세증명서 (임대인 동의 필요)
☐ 항목 12. 지방세 체납 조회 — 위택스(wetax.go.kr) 납세증명서 확인
☐ 항목 13. 건강보험료 체납 조회 — 건강보험공단(1577-1000) 문의
☐ 항목 14. 임대인 신분증 육안 확인 — 사진·생년월일 앞자리 대조
☐ 항목 15. 대리인 계약 시 추가 확인 — 위임장+공증인감증명서+임대인 영상통화
☐ 항목 16. 법인 임대인 확인 — 법인등기부등본+사업자등록증+대표자 확인
☐ 항목 17. 부동산 실거래가 확인 — 국토부 실거래가공개시스템(rt.molit.go.kr)
☐ 항목 18. 공시가격 대비 보증금 비율 — 공시가격의 80% 이상 요구 시 위험

3단계 · 임차인 현황 및 선순위 확인 (항목 19~24)

다가구주택에서 빈번하게 발생하는 패턴입니다. 집주인이 당신에게 "현재 세입자 없다"고 하지만, 사실은 선순위 임차인들이 가득 차 있어 당신의 보증금은 배당에서 후순위로 밀려납니다. 반드시 전입세대 열람을 직접 주민센터에서 확인하십시오. 이 한 번의 방문이 수천만 원을 지킵니다.

임차인 현황 체크 6항목

☐ 항목 19. 전입세대 열람 — 주민센터 방문, 현재 등록된 세입자 목록 확인
☐ 항목 20. 확정일자 현황 확인 — 법원 등기소 또는 주민센터에서 선순위 임차인 보증금 총액 파악
☐ 항목 21. 선순위 보증금 합산 계산 — 선순위 합계+근저당+내 보증금 합계 vs 경매 예상 낙찰가 비교
☐ 항목 22. 실거주 여부 확인 — 직접 방문해서 현재 거주자 있는지 확인
☐ 항목 23. 공실 기간 확인 — 장기 공실이 이유 없이 갑자기 나온 경우 주의
☐ 항목 24. 관리비 체납 여부 — 아파트 관리소에서 확인 (임대인 재정 상태 간접 파악)

4단계 · 공인중개사 및 계약 과정 확인 (항목 25~32)

공인중개사는 당신의 편이어야 합니다. 그러나 전세사기에서 공인중개사는 종종 임대인과 이해관계를 같이하거나, 단순 부주의로 피해를 키웁니다. 집을 보고, 조건을 협의하고, 계약하는 데만 집중하다가 정작 중개사가 믿을 수 있는 사람인지는 확인하지 않는 것이 대부분의 피해자가 겪은 패턴입니다.

공인중개사·계약 과정 체크 8항목

☐ 항목 25. 공인중개사 등록 확인 — 국가공간정보포털(nsdi.go.kr) 또는 한국공인중개사협회(kar.or.kr)
☐ 항목 26. 중개사무소 상호 변경 이력 확인 — 자주 바뀐 간판은 피해 이력 세탁 의심
☐ 항목 27. 중개업자 배상책임보험 가입 여부 — 보험증서 사본 요구 가능
☐ 항목 28. 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인 — HUG(1566-9009)·SGI·HF 중 사전 문의
☐ 항목 29. 중개대상물 확인·설명서 교부 확인 — 등기부등본 내용과 반드시 대조
☐ 항목 30. 계약서 당사자 동일성 확인 — 계약서 임대인명 vs 등기부등본 소유자 일치 여부
☐ 항목 31. 계약금 입금 계좌 확인 — 반드시 임대인 본인 명의 계좌로만 송금
☐ 항목 32. 전세가율 재확인 — 인근 동일 평형 매매가 대비 80% 초과 시 위험 신호

체크 결과 판단 기준

32개 항목 모두 이상 없음 → 계약 진행 검토 가능
1~5개 이상 발견 → 내용 확인 후 신중하게 판단
6개 이상 이상 발견 → 계약 재고를 강력히 권고
신탁등기·가압류·세금 체납 중 하나라도 발견 → 계약 절대 재고

📖 추천 전자책

몰라서 당하지 마세요
전세사기, 처음부터 끝까지

계약 전 32항목 체크리스트 · 특약 5종 · 잔금일 완벽 가이드 · 72시간 행동 매뉴얼 · 고소장 작성법 · 부록 9종

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체크리스트 외에 이 전자책이 담고 있는 것들

32항목 체크리스트는 이 전자책의 4장에 수록된 내용입니다. 이 전자책은 계약 전 예방부터 피해 발생 이후 법적 대응까지 전 과정을 하나의 흐름으로 안내합니다.

계약서에 반드시 넣어야 할 특약 5종이 실제 문구와 함께 수록되어 있습니다. 보증금 반환 의무 명시, 근저당 변동 금지, 전입신고 협조, 보증보험 가입 의무, 세금 체납 고지 의무 — 이 다섯 가지 특약이 계약서에 있는 것과 없는 것의 차이는 법원에서 판가름됩니다.

잔금일 행동 순서 완벽 가이드도 포함됩니다. 이 순서는 절대로 바꾸면 안 됩니다. 등기부확인 → 잔금 지급 → 전입신고 → 확정일자 → 보증보험. 이 순서를 하루라도 어기면 수천만 원을 잃을 수 있습니다.

만약 이미 피해가 발생한 상황이라면, 피해 직후 72시간 행동 매뉴얼과 혼자 쓰는 고소장 작성법(5단 구성)이 실전 도구로 담겨 있습니다. 변호사 없이도 혼자 할 수 있는 방법을 단계별로 안내합니다.

부록 9종으로는 32항목 체크리스트 PDF 출력본, 특약 5종 문구 모음, 임차권등기명령 신청서 양식, 내용증명 표준 양식, 고소장 기본 양식이 제공됩니다. 계약 당일 프린트해서 현장에서 바로 사용할 수 있습니다.

체크리스트 없이 사인하면 이미 늦습니다

계약서에 도장을 찍은 순간부터 선택지가 급격히 줄어듭니다. 계약 전에는 32가지를 확인하고 계약 자체를 막을 수 있습니다. 계약 후에는 특약이 없으면 아무것도 주장할 수 없습니다. 잔금을 치르고 나면 되돌릴 방법이 없습니다. 지금 이 전자책을 읽는 것이 계약 전이라면, 당신은 아직 모든 것을 막을 수 있는 위치에 있습니다.

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